Türk Hukukunda Kamulaştırmasız El Atma Rejimi

Mülkiyet hakkı, hem ulusal anayasal metinlerde hem de uluslararası insan hakları sözleşmelerinde bireyin maddi varlığını koruyan en temel güvencelerden biri olarak kabul edilmektedir. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 35. maddesi uyarınca herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. İdarenin kamu hizmetlerini yürütmek adına ihtiyaç duyduğu taşınmazları elde etme yöntemi anayasal ve yasal çerçevede "kamulaştırma" olarak belirlenmiştir. Ancak idarenin, Kamulaştırma Kanunu'nda öngörülen usul ve esaslara riayet etmeksizin, bir taşınmaza fiilen el koyması veya hukuki işlemlerle malikin tasarruf yetkisini süresiz olarak kısıtlaması "kamulaştırmasız el atma" kavramını doğurmuştur. Bu durum, idarenin anayasal yükümlülüklerini "baypas" ederek mülkiyete el koyması olarak nitelendirilmekte ve hukuk devletinin en temel ilkelerinden biri olan mülkiyetin dokunulmazlığı ilkesini ağır biçimde zedelemektedir.

Kamulaştırmasız El Atmanın Kavramsal Çerçevesi ve Hukuki Mahiyeti

Türk hukuk literatüründe kamulaştırmasız el atma, idarenin bir taşınmazı kamulaştırma usulüne uymaksızın kamu hizmetine tahsis etmesi veya üzerinde tesisler yapması olarak tanımlanır. Bu müessese, kanuni bir dayanaktan ziyade, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 16.05.1956 tarihli ve 1/6 sayılı kararı ile hukuk sistemimize dahil olmuştur. İdarenin bu eylemi, idari bir işlem niteliğinde olmayıp "fiili yol" (voie de fait) olarak kabul edilir ve haksız fiil hükümlerine tabi kılınır.

Kamulaştırmasız el atma, müdahalenin biçimine göre iki ana türe ayrılmaktadır. Fiili el atma, idarenin taşınmaz üzerinde fiziksel bir hakimiyet kurmasıdır; örneğin taşınmazın ortasından yol geçirilmesi veya üzerine bina inşa edilmesi bu kapsamdadır. Hukuki el atma ise, taşınmaza fiziksel bir müdahale olmamasına rağmen, imar planları aracılığıyla mülkiyet hakkının özünün boşaltılması ve malikin mülkiyetten beklediği ekonomik menfaatin süresiz olarak engellenmesidir.

Müdahale Türü

Tanım

Görevli Yargı Yolu

Hukuki Niteliği

Fiili El Atma

Taşınmazın fiziksel işgali (Yol, Bina, Tesis)

Adli Yargı (Asliye Hukuk)

Haksız Fiil / Fiili Yol

Hukuki El Atma

İmar planı kısıtlamaları (Okul, Park, Yeşil Alan)

İdari Yargı (İdare Mahkemesi)

İdari İşlem/Eylem

Kamulaştırmasız el atma müessesesinin tarihsel gelişimi, özellikle mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin idare lehine bozulduğu dönemlere tanıklık etmiştir. Ancak Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nin (AİHM) müdahaleleriyle, mülkiyet hakkının korunması yönünde güçlü bir içtihat birliği oluşmuştur.

Fiili El Atmanın Unsurları ve Şartları

Bir müdahalenin kamulaştırmasız fiili el atma olarak nitelendirilebilmesi ve tazminata konu edilebilmesi için belirli unsurların kümülatif olarak gerçekleşmesi şarttır. İdarenin sadece geçici bir süreyle taşınmazı kullanması kamulaştırmasız el atma teşkil etmez; bu durum haksız fiil tazminatı gerektiren geçici bir işgaldir.

Taşınmazın Özel Mülkiyete Tabi Olması

Kamulaştırmasız el atma davasının konusu ancak şahıslara veya özel hukuk tüzel kişilerine ait mülkler olabilir. Kamu malları veya sahipsiz yerler üzerinde idarenin tasarrufları bu davanın kapsamı dışındadır. Ayrıca, malikin rızasıyla kamuya terk edilen alanlar veya yasal düzenlemeler uyarınca yapılan kesintiler (Örn: Düzenleme Ortaklık Payı - DOP) kamulaştırmasız el atma olarak değerlendirilemez.

El Koyan İdarenin Kamulaştırma Yetkisi

Müdahaleyi gerçekleştiren kurumun kamulaştırma yapma yetkisine sahip bir kamu tüzel kişisi (belediye, bakanlık, karayolları genel müdürlüğü vb.) veya kanunla bu yetki verilmiş bir özel hukuk tüzel kişisi olması gerekir. Eğer müdahaleyi yapan kurumun kamulaştırma yetkisi yoksa, uyuşmazlık kamulaştırmasız el atma değil, genel hükümlere göre bir haksız fiil davası olarak görülür.

El Atmanın Sürekliliği ve Sahiplenme Kastı

Fiili el atmanın en belirleyici unsurlarından biri, idarenin taşınmazı "iade etmeme niyetiyle" ve "kalıcı olarak" sahiplenmiş olmasıdır. Geçici bir inşaat şantiyesi kurulması veya malzemenin geçici olarak depolanması durumunda kamulaştırmasız el atma bedeli talep edilemez; sadece ecrimisil veya zarar tazmini istenebilir. Ancak taşınmaz üzerine kalıcı bir yapı inşa edilmesi veya kamu hizmetine tahsis edilmesi durumunda el atmanın sürekliliği gerçekleşmiş sayılır.

Hukuki El Atma ve İmar Planı Kısıtlamaları

Hukuki el atma, modern kentleşme süreçlerinde en çok karşılaşılan mülkiyet ihlallerinden biridir. Bir taşınmazın imar planında "sosyal donatı alanı" (park, okul, hastane, yol vb.) olarak ayrılması, malikin o taşınmaz üzerinde inşaat yapmasını imkansız kılar. Bu durum, kağıt üzerinde mülkiyet devam etse de malikin mülkiyetten yararlanma yetkisini "ölçüsüz" biçimde kısıtlamaktadır.

Beş Yıllık Bekleme Süresi ve Hak Doğumu

İmar Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca, imar planlarının kesinleşmesinden itibaren idarenin 5 yıllık bir imar programı hazırlama ve bu program dahilinde kamulaştırma yapma zorunluluğu vardır. Yargıtay ve Danıştay içtihatları, imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl geçmesine rağmen idarenin kamulaştırma yapmamasını veya taşınmazı mülkiyet hakkını kullanmaya engel kısıtlılıktan kurtarmamasını "hukuki el atma" olarak kabul etmektedir. 2025 yılı itibarıyla, bu 5 yıllık sürenin dolması, malikin tazminat veya plan değişikliği talep edebilmesi için temel eşiktir.

7534 Sayılı Kanun ve "Ek Madde 8" Reformu

2024 yılında yürürlüğe giren ve 2025 yılında uygulama yönetmelikleriyle netleşen 7534 sayılı Kanun, hukuki el atma mağdurları için "idari bir çözüm" yolu getirmiştir. Bu düzenleme ile İmar Kanunu'na eklenen Ek Madde 8, 5 yılı aşkın süredir kamulaştırılmayan sosyal donatı alanlarının maliklerine, taşınmazın fonksiyonunun değiştirilmesi için başvuru hakkı tanımıştır.

Düzenleme uyarınca; malik başvuruda bulunur, ilgili idare o alana kamusal olarak ihtiyaç duymadığını belirtirse (Örn: Milli Eğitim Müdürlüğü'nün okul alanına ihtiyaç duymaması), taşınmazın fonksiyonu ticaret, turizm veya özel sağlık/eğitim alanına dönüştürülebilir. Ancak bu dönüşümde "konut" fonksiyonu verilmesi kesinlikle yasaktır. Bu süreçte oluşan değer artışının %90'ı kamuya "değer artış payı" olarak ödenir.

7534 Sayılı Kanun Öncesi

7534 Sayılı Kanun Sonrası (2025-2026)

Tek çözüm uzun süren tazminat davalarıdır.

İdari başvuru ile fonksiyon değişikliği mümkündür.

Eşdeğer alan ayrılması zorunluluğu süreci kilitlerdi.

Eşdeğer alan ayrılmaksızın değişiklik yapılabilir.

Mülkiyet çıplak mülkiyet olarak beklerdi.

Ticari kullanım ile ekonomik değer kazanılır.

Belirsiz yargılama süreleri maliki yıpratırdı.

Şeffaf bir idari süreç ve değer artış payı mekanizması.

Kamulaştırmasız El Atmaya Karşı Başvuru Yolları ve Dava Türleri

Malik, idarenin haksız el atması karşısında farklı taleplerle yargı yoluna başvurabilir. Bu davalar mülkiyet hakkının korunması amacına hizmet eder.

El Atmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirme

Fiili el atma devam ettiği müddetçe bu dava açılabilir. Malik, idarenin taşınmazdan çıkarılmasını ve varsa yapılarının yıkılarak taşınmazın kendisine teslimini ister. Eğer idarenin yaptığı tesisin yıkılması kamu yararı açısından orantısız bir maliyet doğuruyorsa, mahkeme el atmanın önlenmesi yerine bedelin ödenmesine hükmedebilir.

Bedel Tahsili (Tazminat) Davası

Bu dava, malikin taşınmazın mülkiyetini idareye devretmeyi kabul ederek, taşınmazın dava tarihindeki güncel rayiç bedelini talep etmesidir. Bu davanın kabulü ile birlikte taşınmaz idare adına tescil edilir. Bedel tespiti bilirkişi marifetiyle; arsalarda emsal karşılaştırması, arazilerde ise net gelir yöntemiyle yapılır.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Taşınmazın bedelinden bağımsız olarak, idarenin taşınmazı haksız kullandığı süreler için istenen bir kullanım tazminatıdır. Ecrimisil taleplerinde geriye dönük 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. Malik, dava tarihinden geriye doğru 5 yıl için kira benzeri bu tazminatı her zaman talep edebilir.

Usul Hukuku ve Güncel Yargı Kararları Işığında Görev-Yetki Meseleleri

Kamulaştırmasız el atma davalarında görevli yargı yolunun tespiti, davanın usulden reddedilmemesi için en kritik aşamadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Fiili el atmalarda idarenin eylemi haksız fiil sayıldığından Adli Yargı (Asliye Hukuk Mahkemeleri) görevlidir. Hukuki el atmalarda ise idari yargı görevli olmakla birlikte, mülkiyet hakkının korunması noktasında adli yargının görev alanına giren "karma" durumlar doktrinde tartışılmaktadır. Yetkili mahkeme her durumda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Paydaşların Münferit Dava Hakkı (Yargıtay HGK 2025)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.06.2025 tarihli ve 2023/1067 E. - 2025/388 K. sayılı kararı, iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşların durumunu netleştirmiştir. Karar uyarınca, kamulaştırmasız el atma tazminatı davalarında paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur; her bir paydaş kendi payı oranında tek başına dava açabilir. Bu kural dava şartı niteliğinde olup mahkemelerce re'sen gözetilmelidir.

2026 Yılı Uzlaşma Şartı ve 3 Aylık Başvuru Süreci

2026 yılı itibarıyla, kamulaştırmasız el atma davalarında (hem fiili hem hukuki) dava açmadan önce idareye başvurarak uzlaşma aranması bir dava şartı olarak uygulanmaktadır. İdareye yapılan başvurudan itibaren 3 aylık bir yasal süre işler. Bu süre içinde idare cevap vermezse veya uzlaşma sağlanamazsa tazminat davası açma hakkı doğar. Uzlaşma görüşmelerinde teklif edilen bedel emsallerin altındaysa, "uzlaşmazlık tutanağı" tutturularak yargı yoluna gitmek malikin menfaatinedir.

Harçlar, Masraflar ve AYM’nin 2025 Yılı Harç İptal Kararı

Kamulaştırmasız el atma davalarında yüksek nispi harçların malik üzerinde bir "yargıya erişim engeli" oluşturması, Anayasa Mahkemesi tarafından incelenmiştir.

Nispi Harç Sorunu ve AYM İptali (E: 2024/103)

AYM, 08.10.2025 tarihli ve 2025/201 sayılı kararı ile Harçlar Kanunu'nun 28/1-a maddesindeki "...kararın tebliğinden itibaren..." ibaresini kamulaştırmasız el atma tazminat davaları yönünden iptal etmiştir. Bu karara göre, mülkiyet hakkı zaten ihlal edilmiş olan malikin, tazminatına kavuşmak için ayrıca yüksek meblağlı nispi harç ödemeye zorlanması ve bu harcı ödemeden kararını alamaması anayasaya aykırı bulunmuştur. Bu karar, malikler için ciddi bir finansal rahatlama sağlamıştır.

2026 Yılı Temyiz ve İstinaf Sınırları

2026 yılında yargı harçları ve parasal sınırlar %25,49 oranında artırılmıştır.

İşlem Türü

2026 Yılı Parasal Sınırı (TL)

Açıklama

İstinaf Sınırı

50.000 TL

Bu tutarın altındaki kararlar kesindir.

Temyiz Sınırı

682.000 TL

Kamulaştırmasız el atma davalarında bu sınır uygulanır.

İdari Yargı Temyiz

1.660.000 TL

Danıştay'a gidiş için gereken alt sınır.

AYM'nin kamulaştırma bedel tespiti davalarındaki temyiz sınırı iptal kararları mevcut olsa da, el atma davalarında bu sınırların kıyasen uygulanması için stratejik dilekçe kurguları gerekmektedir.

Bedel Tespiti, Faiz ve Enflasyon Karşısında Korunma

Kamulaştırmasız el atma davalarında en önemli unsur, malike ödenecek bedelin taşınmazın "gerçek karşılığı" olmasıdır. AİHM ve AYM, enflasyonist ortamlarda paranın değer kaybının mülkiyet hakkı ihlali olduğunu defaatle belirtmiştir.

"En Yüksek Faiz" İlkesi ve Uygulamadaki Çelişkiler

Anayasa'nın 46. maddesi, kamulaştırma bedelleri için "kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz" oranının işletilmesini emreder. Ancak Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, kamulaştırmasız el atma tazminatlarını "kesinleşmiş kamulaştırma bedeli" saymadığı için yasal faiz (%24) uygulanması gerektiği yönünde kararlar vermektedir. Bu durum doktrinde ve AYM önünde ciddi bir tartışma konusudur; zira yasal faiz ile enflasyon arasındaki fark malikin mülkiyet hakkını "eritmektedir".

2026 Yılı Faiz Oranları ve AYM'nin Faiz İptali (E: 2024/24)

AYM, 2025 yılında verdiği bir karar ile 3095 sayılı Kanun'daki yıllık %24 (eski %12 veya %9) şeklindeki sabit faiz oranının, sözleşme dışı para alacaklarında (haksız fiil, kamulaştırmasız el atma vb.) yetersiz kaldığına ve mülkiyet hakkını ihlal ettiğine hükmetmiştir.

Faiz Türü

2026 Güncel Oran (Yıllık)

Referans

Yasal Faiz

%24

Kamu Alacakları Gecikme Zammı

Aylık %3,7 (Yıllık %44,4)

Ticari Temerrüt Faizi

%43

2026 yılı Şubat ayı itibarıyla gecikme zammı oranının aylık %3,7'ye çekilmiş olması, "en yüksek faiz" taleplerinde dikkate alınmalıdır.

Kamulaştırmasız El Atma Sürecinde Bekletici Mesele ve Tescil

Tazminat davası sürerken idarenin taşınmazı kendi adına tescil ettirmesi, malikin mülkiyet hakkına yönelik geri dönülemez bir müdahale teşkil ediyordu.

AYM’nin Yeni Tescil İçtihadı (E: 2025/148)

AYM'nin 10 Temmuz 2025 tarihli kararı, kamulaştırma hukukunda bir dönüm noktasıdır. Artık malik, idari yargıda kamulaştırma işleminin iptali için dava açtığını belgelediği takdirde, asliye hukuk mahkemesi idari yargıdaki dava sonucunu "bekletici mesele" yapmak zorundadır. Eskiden bu durum için "yürütmenin durdurulması" kararı alınması şart koşulurken, AYM bu şartı mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal etmiştir. Bu sayede, hukuka aykırı bir kamulaştırma işlemi sonuçlanmadan mülkiyetin idareye geçmesi engellenmiştir.

Sonuç ve Stratejik Öneriler

Türk hukuk sisteminde kamulaştırmasız el atma, idarenin "hukuk dışı" bir yöntemi olarak varlığını sürdürmektedir. Ancak 2024 ve 2025 yıllarında gerçekleşen yasal reformlar (7534 Sayılı Kanun) ve AYM'nin devrim niteliğindeki iptal kararları, dengeleri malik lehine değiştirmeye başlamıştır.

Malikler ve Hukuk Uygulayıcıları İçin Kritik Hususlar

1. Dava Öncesi Başvuru: 2026 yılı itibarıyla 3 aylık uzlaşma başvurusunun yapılması ve bu sürenin iadeli taahhütlü posta/noter ile tevsik edilmesi usuli bir zorunluluktur.

2. Faiz Talebi: Sadece yasal faiz ile yetinilmemeli, Anayasa'nın 46. maddesine dayanılarak "kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz" talep edilmeli, reddi halinde AYM'ye bireysel başvuru yolu açık tutulmalıdır.

3. Fonksiyon Değişikliği Fırsatı: Hukuki el atma mağdurları, 5 yılın dolmasıyla birlikte 7534 sayılı Kanun kapsamında fonksiyon değişikliği yolunu değerlendirmelidir. Bu yol, yıllarca sürecek davalardan daha hızlı bir ekonomik geri dönüş sağlayabilir.

4. Paydaşların Durumu: Mirasçılar veya ortaklar, diğerlerinin katılımını beklemeden kendi payları için dava açabilirler; bu hak HGK 2025 kararı ile güvence altına alınmıştır.

Kamulaştırmasız el atma, bir "kamu yararı" kılıfı altında mülkiyetin bedelsiz gaspı haline dönüşmemelidir. Mevcut hukuki durum, maliklere taşınmazın "gerçek değerine" ve "hakkaniyete uygun bir faize" ulaşma imkanı tanımaktadır. İdarelerin bütçe yetersizliği veya planlama hataları mülkiyet hakkının ihlali için meşru bir mazeret teşkil edemez; bu nedenle hukuki süreçlerin titizlikle takibi, adaletin tesisi için zaruridir.